На сегодняшний день не редкостью являются ситуации возникновения споров между налогоплательщиками и налоговиками по поводу того, законно ли были проведены имущественные вычеты. Да и простых граждан часто интересуют вопросы, когда и в каких случаях они могут рассчитывать на получение имущественных налоговых вычетов.
Постараемся рассмотреть наиболее распространенные вопросы, касающиеся их получения. Вопрос имущественных налоговых вычетов по НДФЛ урегулирован в Налоговом Кодексе РФ (далее по тексту — НК РФ), в статье 220. Анализ НК РФ показывает, что основной критерий для решения вопроса об обложении НДФЛ доходов от продажи имущества является срок его нахождения в собственности налогоплательщика. То есть, налогоплательщик может получить имущественный налоговой вычет в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, комнат, квартир, дач, садовых домиков, земельных участков ( в том числе и долей в указанных видах имущества), в том случае, если оно находилось в собственности налогоплательщика менее 3 лет, и не превышало в стоимости одного миллиона рублей, а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее 3 лет, и не превышающих в стоимости 250000 руб. В статье 217 НК зафиксирован перечень объектов, которые не подлежат налогообложению. К ним относятся доходы от продажи домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков или земельных участков, находившихся в собственности налогоплательщика 3 года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика 3 года и более.
Кроме того, важно знать, что все перечисленные выше положения не распространяются на доходы от продажи такого имущества, как ценные бумаги и используемого ИП в предпринимательской деятельности.
Но на практике периодически возникает довольно актуальный вопрос: что делать, если одна доля имущества находится в собственности у налогоплательщика один срок, а другая доля – другой, но при этом имущество продается целиком? Ответ на этот вопрос мы можем найти в письме Минфина от 12.04.2012 № 03-04-05/9-499: изменение состава собственников не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество. Изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения. То есть, анализируя эти положения, можно сделать вывод, что моментом возникновения права собственности у участника общей долевой собственности на квартиру является момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данную квартиру, а значит, доходы, полученные налогоплательщиком от продажи имущества, находившегося в его собственности более 3 лет, не подлежат обложению НДФЛ.
Если же этот срок составляет менее трех лет, то налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере, не превышающем один миллион рублей.
Кроме того, основываясь на ст. 220 НК РФ, налогоплательщик имеет законное право уменьшить сумму облагаемых налогом доходов на размер произведенных им расходов, связанных с приобретением доли в праве собственности на квартиру, но только в том случае, если оно документально подтверждены.
Ст. 220 НК содержит еще одно важное положение. Оно касается изъятия (или выкупа) земельных участков для государственных или муниципальных нужд, которые могут осуществляться в исключительных случаях. В этом случае налогоплательщик имеет законное право на получение имущественного налогового вычета в размере выкупной стоимости земельного участка в случае изъятия его для государственных или муниципальных нужд. Данный вычет может быть предоставлено только на основании письменного заявления налогоплательщика.
Теперь проанализируем 2 п. 1 ст. 220 НК РФ. В нем сказано, что при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме произведенных налогоплательщиком расходов, например, на новое строительство или приобретение квартиры, комнаты и т.д. Казалось бы, здесь все очень просто. Однако, как показывает практика, и в этой области периодически возникают на первый взгляд казуистические ситуации. Например, может возникнуть ситуации, когда приобретенное нежилое помещение в последствие приобретает статус жилого. Здесь важно понять, что право на получение имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных расходов за соответствующие налоговые периоды будет у лица, которым было осуществлено строительство нового жилого дома, а не реконструкция существующего.
Вопросы порой возникают и в процессе предоставления физическим лицам имущественного налогового вычета по факту приобретения дачных участков и земельных и строительством на них жилых домов. В соответствие с НК РФ в том случае, если производится строительство жилого дома на приобретенном дачном земельном участке или приусадебном земельном участке для ведения личного подсобного хозяйства, налогоплательщик имеет право учесть расходы по их приобретению в составе имущественного налогового вычета.
В завершение разберем вопрос о размере имущественного налогового вычета при приобретении или строительстве жилья, находящегося в совместной собственности супругов, в случае, если ранее второму супругу аналогичный вычет уже предоставлялся налоговыми органами. Анализируя письмо письма Минфина от 20.12.2011 № 03-04-05/5-1071, становится ясно, что если один из супругов уже вычет по приобретенной ранее квартире, он не может участвовать в получении налогового вычета в связи с приобретением другой квартиры, ведь повторный вычет недопустим. Это значит, что имущественный налоговый вычет может быть предоставлен второму супругу, но уже в размере половины вычета, а также в размере половины суммы расходов по уплате процентов по целевому кредиту на приобретение квартиры.
