Понедельник, 26 июня 2017 18 +  RSS
Понедельник, 26 июня 2017 18 +  RSS
Популярно
19:33, 08 декабря 2014

Через тернии кадастра: проблемы оценки недвижимости


За удовольствие, как известно, приходится платить. И если это удовольствие измеряется в квадратных метрах (то есть речь идёт о недвижимом имуществе), платить приходится немало. А со временем платить гордым собственникам домов и квартир придётся ещё больше. С переходом на новую схему уплаты налога на имущество физических лиц, когда стоимость квадратного метра будет отмеряться по кадастровой оценке жилья, кое-кто должен будет заплатить государству примерно в десять раз больше, чем сейчас. Можно ли как-то бороться с этой напастью? Попробуем разобраться.

кадастровая оценка объектов недвижимости

Цена оценки

Сегодня кадастровая оценка жилья проводится с учётом набора нескольких критериев, которые влияют на стоимость жилого объекта. Для того чтобы унифицировать процедуру органы власти субъектов федерации заключают соответствующие договоры с оценщиками. Те применяют набор профессиональных методик, которые позволяют определить стоимость квадратного метра. Критерии оценки примерно те же, что и при рыночной оценке, они опираются как раз на опыт жилищного рынка. Таким образом, кадастровая стоимость определяется при помощи коэффициентов, которые выводятся исходя из расположения объекта, его возраста, площади, материала постройки, целевого назначения земельного участка, уровня платёжеспособного спроса в регионе, наличии обременений и т.д.

Причём законодательного перечня критериев кадастровой оценки пока не существует, а приведённый нами набор как раз опирается на совокупный опыт работы оценщиков на рынке недвижимости.

При этом кадастровая оценка сегодня определяется из родовых критериев: сколько стоит подобного рода жилище на рынке (компьютерный анализ больших массивов данных по тому или иному виду жилья становится базой для выработки кадастровой оценки). Но в то же время индивидуальные особенности дома или квартиры при таком подходе не учитываются. Однако специалисты считают, что в будущем мы неизбежно придём к тому, чтобы конкретизировать кадастровую оценку недвижимости с учётом индивидуальных особенностей объекта (качество планировки и ремонта, например). Но сегодня дела обстоят именно так. К чему это приводит на практике?

Не трудно догадаться, что такой подход влечёт занижение кадастровой оценки по сравнению с рыночной стоимостью жилья. В среднем по России дельта составляет 15 – 20 %. При этом максимальная разница кадастровой оценки (точнее – недооценки) и рыночной стоимости наблюдается в категории элитного жилья. А для недорогих квартир эконом-класса разница снижается почти до нуля. Таким образом, кадастровый диапазон цен на жильё оказывается зауженным по сравнению с рыночной шкалой оценки. Но даже при таком положении дел (для некоторых категорий жилья сегодня кадастровая оценка может быть в два раза ниже рыночной цены) размер налога к 2020 году для многих возрастёт в несколько раз. Собственники просторных апартаментов будут вынуждены выкладывать из своего кармана десятки тысяч рублей.

Цена переоценки

Государство намерено всерьёз «общипать» собственников недвижимости. А потому нас ждёт кадастровая переоценка недвижимого имущества, которая призвана ликвидировать зазор между кадастровой оценкой и рыночной стоимостью жилья.

Такая переоценка должна по закону проводиться, как минимум раз в пять лет. И провести подобную переоценку можно достаточно просто: например перенести цифры из договора купли-продажи квартиры в кадастровый реестр. Такая ситуация непременно повлияет на состояние рынка. Удар по карману налогоплательщика вызовет снижение цен на рынке вторичного жилья. Таким образом, рыночные весы постепенно уравновесят кадастровую оценку и рыночную стоимость недвижимого имущества. Уже сегодня Росреестр даёт возможность на своём сайте узнать, сколько на деле стоит квадратный метр жилья того или иного класса в той или иной местности.

Как известно, любое действие или решение властей граждане могут оспаривать в судах. В том числе и по кадастровой оценке их жилья. Увеличение налога, скорее всего, выявит такое желание у многих россиян. Конечно, заниматься этим станут не все, скажется низкая юридическая грамотность населения. Но оснований для переоценки сегодня хватает. В отдельных случаях кадастровая оценка значительно превышает рыночную стоимость недвижимого имущества: в два, а то и в три раза.

Какие основания позволяют нам добиваться снижения кадастровой оценки? Это либо неточность данных о квартире (завышенная площадь, иной тип многоквартирного дома), либо то самое несоответствие кадастровой оценки рыночной стоимости.

Сразу предупреждаем: наивные хитрости типа указания в договоре купли-продажи мнимой (существенно ниже реальной рыночной) цены недвижимости не дают собственнику оснований для однозначной кадастровой переоценки. У собственника просто появляется повод для обращения в суд, и он вынесет решение, опираясь на оценку, которую даст независимый оценщик. Таково требование закона. Вообще закон достаточно плотно закрыл лазейки, которые позволяли бы значительно снизить кадастровую оценку. Так что у граждан по большому счёту остаётся всего пара способов для уменьшения злополучной кадастровой оценки.

Мы пойдём в обход

Первый вариант административный – нужно обратиться в Росреестр (в его территориальную комиссию по месту нахождения объекта недвижимости). К заявлению о пересмотре потребуется приложить набор соответствующих документов: кадастровый паспорт, а также справку о рыночной стоимости объекта.

Вариант номер два – исковое заявление в суд. В суд, чья юрисдикция соответствует территории расположения недвижимости, подаётся иск к организации-оценщику, на данных которой основана кадастровая оценка. Собственнику жилья в этом случае потребуются доказательства того, что сведения, на которых основана кадастровая оценка, являются недостоверными. Одним из таких доказательств может стать заключение другого независимого оценщика, содержащее рыночную оценку, явно не совпадающую с кадастровой.

При этом начинать нужно с административной процедуры. Дело в том, что закон требует досудебной стадии разбирательства. Только имея на руках письменный отказ Росреестра можно обращаться в суд. На практике это вызывает всего лишь месячную задержку: именно столько времени закон отводит на рассмотрение жалобы. Никакой пошлины за это вам платить не придётся.

Оно того стоит?

Итак, вы решили оспорить официальную кадастровую оценку вашей недвижимости, считая, что она завышена. Стоит ли игра свеч? Цена вопроса зависит от оснований, на которых, по мнению собственника, кадастровая оценка явно завышена. Если в этом виноваты неверные данные по метражу квартиры – неточность устранить достаточно легко. Росреестр в недалёком будущем предполагает запуск интернет-сервиса, который даст возможность исправления технических ошибок в личном кабинете собственника-налогоплательщика на сайте налоговой службы. Это же касается ошибок относительно количества комнат, а также сведений о сособственниках недвижимости. Так что из-за таких неточностей паниковать не стоит.

А вот оспорить кадастровую оценку из-за её несоответствия рыночной стоимости так просто не получится. Здесь гражданину потребуется помощь квалифицированных специалистов: юристов, оценщиков, экспертов. Причём их услуги стоят денег. Поэтому если вас смущает налог в пределах от двух до десяти тысяч рублей – не стоит и начинать процедуру. Деньги будут затрачены серьёзные, а результат вам никто не гарантирует. Начинать тяжбу, наверное, целесообразно только собственникам дорогостоящей недвижимости, чьё налоговое бремя будет исчисляться в более крупных суммах.

Шансы таких собственников повышаются в тех случаях, когда имеет место существенное расхождение в кадастровой оценке и рыночной стоимости. При этом аргументы истца должны быть безупречны, поскольку суд привлечёт к делу независимого эксперта.

Но если вы всё-таки решились на судебную тяжбу – тянуть с этим не стоит. Нужно обращаться в суд уже в первом полугодии, в этом случае вы можете рассчитывать на перерасчёт на следующий налоговый период.
А мы продолжаем следить за развитием событий: как будет складываться правоприменительная практика по спорам о кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Об авторе: Евгений Сивков

Сивков Евгений Владимирович, к.э.н., аттестованный аудитор, генеральный директор аудиторской компании «ФБКА» (www.fbka.ru), автор более 70 книг и пособий по учету и налогообложению, имеет более 20 лет опыта работы главным бухгалтером, аудитором и консультантом, обладает богатым опытом арбитражной практики, председатель политической партии «Партии налогоплательщиков России» (www.pppnr.ru), председатель третейского суда. Разработчик интеллектуальной систему налогового консультирования (ИСНК) «Сивков НК» (www.esivkov.ru). Евгений Сивков бухгалтер в третьем поколении, популярный ведущий семинаров и изобретатель нового литературного жанра - налогового триллера (наиболее известные художественные романы «Аудитор», «Консультант», «Советник»), www.sivkov.biz.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

© 2017 Энциклопедия начинающего предпринимателя
Дизайн и поддержка: GoodwinPress.ru